「坪単価」を?比べても意味がない!?

坪単価比べ

 

実は坪単価の算出方法に基準はないのです。

 

ですから、公表されている坪単価はあてにせず、きちんと見積もり書を細かく確認することが重要です。まずは、注文住宅の価格がどうやって決まるのか考えてみましょう。建売住宅や分譲マンションでは販売コストも含まれます。工事費の中身は材料費と手間賃で、これらを積み上げることで見積もり書ができます。すなわち、坪単価というのは、建物の価格を決める要素ではなく、すでに決まった価格を坪数で割って、その建物の価格を「表現する」ひとつの数字の仕様でしかないのです。

 

 

「坪単価」は、各社を比べる目安ではない!!

坪単価の比べ

工務店やハウスメーカーなど住宅会社は、どのくらいの金額で住宅を建てられるのかをお客様に示したいと思うものです。何らかの値札がないことには、お客様からなかなか振り向いてくれません。しかし、お客様の条件や要望、希望はそれぞれ異なります。本当なら、それらをすべて踏まえたうえで住宅を設計し、その設計案をもとに必要な建築工事費をはじき出さなければなりません。その過程を抜きに注文住宅の価格を一律にいくらと示すことは出来ないのです。

 

そこで、住宅会社は自社の工事価格の目安として坪単価というものを使うのです。坪単価とは、必要な建築工事費をその床面積で割った金額です。床面積40坪の住宅を建てるのに必要な建築工事費が2000万円とすれば、坪単価は50万円と計算できます。これは何も注文住宅に限った話ではなく、事務所ビルや商業ビル、分譲マンションでも共通なのです。同じ構造の建築物であれば、設備や仕上げなどのグレードの差が違いになって表れてきます。

 

 

「坪単価」の算出基準が違う・・・・

注文住宅の工事を請け負う会社のチラシ広告では、「坪○○万円」という数字を目に付くように表記している例がよく見られます。ローコスト系の価格の安さを売りにしているハウスメーカーや工務店はこうして、自社のメリットを訴えているのです。地域密着の小さな工務店A社の打ち出している坪単価は30万円。これに対して、中堅ハウスメーカーB社の打ち出している坪単価は40万円。この2社の坪単価を比較し、あなたはどちらを選部でしょうか。出来栄えに差がなければ、安いA社を選ぶのではないでしょうか。しかし、ここで注意が必要なのです。上記したように、坪単価という言い方は同じでも、その算定のための各社統一の基準はありません。計算のもとになる建築工事費の考え方も必ずしも同じとは限りません。建築工事費といえば、家づくりに必要な工事に掛かるすべてのお金と考えがちですが、実際には必ずしもそうではないのです。

 

チラシ広告をよく見てみてください。「坪単価○○万円」との表記の近くに、小さな文字で注釈が添えられていないでしょうか。そこには坪単価の考え方が記されています。例えば、小さい文字で「50坪基準」と書いてある場合、これは床面積60坪の住宅を建てるときの基準価格を意味します。50坪未満の家を建てる場合には、この坪単価は適用されません。当然、もっと高い金額が掛かってくるのです。そもそも、坪単価とは建築工事費の総額に基づくものではありません。そこに含まれる工事費については、各社の基準はそれぞれなのです。これをわかっていない方が非常に多いのです。建築工事費としてどこまで含めるかが異なれば、当然ですが、同じ床面積でも坪単価に差が生じます。価格の安さを訴えたい工務店やハウスメーカーや工務店からすれば、建築工事費を最小限の費目に絞ったほうが、坪単価の安さを強調できるのです。

 

つまり坪単価を実際に比べるときは、その計算のもとになる建築工事費には何かどこまで含まれているかという点が非常に重要なのです。それなくしては、「高い」「安い」を比べても意味はありません。一見便利そうな数字は、要注意なのです。

 

 

あいまいすぎる坪単価の計算方法

坪単価を算出する場合は、建築工事と、設備費のうち建物内部にかかったトータルの費用を合算した金額を対象とします。すなわち「建物の内部すべて」と考えるべきなのです。また、照明器具や空調機、カーテン類も含める場合があります。余談ですが、テレビCMなどで盛んに宣伝していローコスト住宅の金額表示には、設備費をまったく含めていないケースが多いのです。ですからローコスト系のハウスメーカーの坪単価は真に受けないほうがよいでしょう。

 

次に、割るほうの床面積ですが、これも算出の基準が違う場合が多々あります。これまたローコスト系ハウスメーカーによく見られます。実は建物の面積には、「建築基準法の床面積」と「施工床面積」があります。「建築基準法の床面積」には、外部のバルコニー(2mの出まで)を含みません。また、ルーフバルコニーやテラスも含まないのです。それに対して、「施工床面積」は、建築基準法に含まない部分も含め、施工部分すべての総面積をいいます。当然、坪単価は、施工床面積で計算した場合は低くなりますし、建築基準法の床面積で計算した場合は高くなります。坪単価の算定の基準をよく確かめたうえで、それぞれの坪単価を判断しましょう。

 

 

坪単価のマジック

坪単価のマジック

延べ床面積110u (33.3坪)、容積対象面積100u(30.3坪)、施工床面積135平方u の住宅が仮にあったとします。価格が2,000万円として、それぞれの面積で坪単価を算出すると、60.6万円、66万円、48.9万円とバラバラの数字が出てくることとなります。つまり、どの床面積から計算するかによって、坪単価は大きく異なってしまうのです。さらには、価格そのものが本体価格なのか、それとも設備などを含んだ請負工事価格なのかによっても大きく異なります。2,000万円が請負工事価格で、本体価格が1,500万だとすると、坪単価は45万円まで下がります。ちなみにハウスメーカーの本体価格表示は、この「安く見える計算」で出された数字に近いものです。検討の際には注意が必要です。


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