メリットがあれば使いたい!!「リバースモーゲージ」

モーゲージ リバース

「リバースーモーゲージ」住宅資産の有効活用

自分の家を担保にして老後の生活資金などを借り入れる「リバースーモーゲージ」が、第二の年金になるなどの理由から注目度を高めてきました。本格的な少子高齢化社会を迎えるに当たって、年金問題が大きな社会的テーマとしてクローズアップされています。将来の高齢者が受け取ることのできる年金が、現在よりもかなり低い水準になるのではないかという不安です。この年金支給水準がもし引き下げられるような場合、年金給付の補完的な役割を果たす手段としてもリバースーモーゲージが注目されています。リバースーモーゲージは持ち家住宅を担保にして一定の資金を借り入れ、日々の生活費等に充てようというものです。そのしくみを簡単に述べると、@住宅資産をベースとした年金型の貸付金給付を月々受ける、A契約者の死亡時に、それまで借り入れた貸付給付金を住宅資産と引き換えに一括清算する1というもので、担保資産となる自宅に住み続けながら、年金型の借入れを受けられるのが特徴的なポイントです。一般のローンは、最初に大きな金額を借りて、数十年かけて返済していくという形ですが、リバースーモーゲージは毎月少しずつ借入れをして、死亡時などに一括返済するスタイルとなります。一般のローンと逆の方式になるので、リバース(逆)・モーゲージ(ローン)と呼ばれるわけです。

 

このリバースーモーゲージは、あまり住宅市場に浸透しているとはいい難いのですが、すでにいくつかの実施例・商品例があります。先駆けとなったのは東京都武蔵野市が1981年に導入した制度です。その後、いくつかの地方公共団体や信託銀行、住宅メーカー系のファイナンス会社でも実施されていますが、その利用者は目立つほど多くはありません。2003年には厚生労働省も「長期生活支援資金貸付制度」をスタートさせて具体的なリバースーモーゲージ普及に乗り出しましたが、04年4月までの活用事例は全国で123件にとどまっています。なかなか活用が広まらない原因としては、いわゆる資産デフレという形で、土地価格が大きな割合を占める住宅資産価値そのものが下落傾向にあることが挙げられます。こうした資産価値下落のリスクが大きい状況の下では、なかなかリバースーモーゲージは普及しにくくなります。

 

 

※鉄骨住宅の外壁材比較

※家づくりの基礎知識

 

 

リバースーモーゲージの3大リスク

モーゲージ リバース

リバースーモーゲージには3大リスクと呼ばれる金融機関側のリスクが存在しており、それは、@長生きリスク、A金利上昇リスク、B資産価値下落リスターと呼ばれています。ただし、これらのリスクは、現在の発達した金融工学手法の活用や、保険のしくみ(大数の法則)を採用することでリスク回避が可能だと考えられています。利用者全体を増やす(母数を大きくする)ことでリスクを平準化し、十分な機能を果たす制度にできるというのが専門家の意見です。いずれにしても、住宅市場が成熟してくる中で、既存住宅の流通も含めて、住宅資産の有効利用や流動化が課題になってきます。年金補完の意味だけにとどまらず、住宅資産をキャッシュフロー化するリバースーモーゲージのしくみは今後さらに必要性が高まると考えられます。

 

 

ニュービジネスの萌芽 【モーゲージ】

住宅ローンの担い手が代わることによりモーゲージーバンカーというニュービジネスが登場したり、街並みを付加価値にした新事業も出てきました。住宅という「商品」が他の耐久消費財などと異なる最大の特徴は「超高額」「超長期の耐久性」という点にあります。この商品特性が時代の変遷とともに新たなニュービジネスを生み出していきます。「超高額」という特性は、住宅の購入に当たっては一般的に全額を自己資金でカバーすることが難しく、長期の住宅ローンを利用することになります。このローンに関しては、長い間、たとえば住宅金融公庫の融資のように国が利子を補給して金利を安くするなどの政策支援を行なってきましたが、財政難等を理由に利子補給は廃止され、証券化による原資調達、長期融資のしくみが主流になってきました。その方法はアメリカで先行されてきたものですが、その過程で成長してきたニュービジネスが「モーゲージーバッカー」とか「モーゲージーブローカー」などです。米国では住宅ローン専門業務を行なうモーゲージーバッカーは住宅金融の中心的な役割を担っており、利用者に多様なローンの斡旋などをするモーゲージーブローカーは現在では業者数で4万超、従業員数で45万人に達しています。

 

また、アメリカでは既存(中古)住宅の流通量が年間800万戸(日本は20万戸以下)と多く、住宅を購入する人のための「バイヤーズーエージェント」(買い主利益を代表する専門の仲介業者)が活躍していますが、わが国でもそうした住宅業界の新たなソフトービジネスが今後成長するものと考えられます。

 

 

 

真のモーゲージ型ビジネス!!

耐久性が長いという特性は、高齢化等の社会現象とからみあって、たとえば「世帯間のミスマッチ」という現象を発生させています。総務省の統計では、4人以上世帯の31%が100u未満の住宅に住む一方で、65歳以上の単身・夫婦世帯の50%が100u以上の家に住んでいます。これは住宅ストックと居住者のミスマッチなどといわれていますが、それを解決する、スクラップーアンドービルドではない、既存の住宅・住環境活用型の新たな流通のしくみも登場してきました。

 

それは、東急電鉄が開発した、30〜40年前にはニュータウンとして人気のあったエリアの住宅を「リファービッシュ (磨き直し)」して、高齢層から若年層への住み替えを図るというビジネスです。住宅の内部をフルリフォームするが外観・躯体はそのままにして、「沿線価値の維持・向上」というコンセプトの下、良好な住環境に成長した街区の一角の住宅を。街並みごと売却するというしくみです。住宅単体だけではなく、街並みを新たな付加価値とした点が注目される未来志向のアイデア事業です。

※ハウスメーカーの家づくりとは?

※しつこく営業されない!資料請求の方法!!


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