注文住宅の土地選び【的確に土地の相場を知る方法】

土地相場をつかむ

 

注文住宅のための土地探しや、土地選びをする場合、最も気になるのは土地の値段です。しかし、土地は形状も広さや条件も千差万別で、定価がついているわけでもありません。土地をいくらで売りたいという売主と、土地をいくらなら買いたいという買主の思惑が一致すれば、そこで土地の価格が決まり、売買が成立するのです。ですが、初めて土地を買おうとする人にとって、土地の値段を適正に把握することはけっこう難しいのが現実です。ここでは、土地の価格を知るための基礎知識をご紹介しましょう。

 

 

 

地価の相場とは

注文住宅のための土地探し・土地選びのために、不動産屋さんを訪ねると、「この辺りの地価相場は、坪当たり○○万円くらいです」といった話をよく聞きます。土地の値段・価格すなわち地価には、地域やエリアごとの特有の相場があります。つまりそれらは取引価格の目安となる水準のことなるのです。地価の相場は、地域やエリアごとの多種多様な要因によって作られ、その根本原因は千差万別と言えるです。土地の価格相場はそれそれの地域やエリアによってまちまちなのです。

 

たとえば、東京や大阪、名古屋などの大都市圈ごとでそれぞれに特色がありますし、または、鉄道沿線ごとの地域イメージや住環境の良し悪しにより、沿線ごとの大まかな土地の地価水準が形成され、そのうえで、最寄駅からの距離や地域環境、地域イメージなどにより、エリアごとの地価相場が決まっているのです。

 

このような地価の相場については、実際の土地取引の仲介を行っている地域の不動産屋さんに聞けば、ある程度の目安は教えてくれるはずです。しかし気を付けないといけないのが、不動産屋さんの情報が特定の土地を買わせようとする意図を持っていたり、特別な取引に基づく不正確な情報であったりする場合です。得てして、不動産屋は知識の薄いユーザーに対して、このようなウソのデーター、あるいは恣意的に特定の物件に誘導するような資料を提示する場合があります。

 

ですから、初めての方が、周辺地域の地価の相場を的確にに把握することは、それほど簡単なことではないです。このような背景から、次にご紹介する地価公示の制度が生まれてきたのです。

 

 

地価公示、公示価格とは

地価公示というのは、一般のエンドユーザーにはわかりにくい土地の取引価格に対して、適正な指標を与えるために作られた国の制度でです。全国約31000ヵ所の標準地について、毎年1月1日現在の常識的な地価を判定して、その結果が毎年3月下旬に国土交通省から発表されています。この発表される地価を一般的に公示価格と呼んでいます。平均的な住宅地の場合は、近くの標準地の公示価格を確認することでて、近隣の地域の地価相場をつかむことができます。公示価格は国士交通省のホームページなどで馴べることもできます。また、、その土地の所在する市町村役場に問い合わせれば、近くの標準地の公示価格を教えてもらえます。また、3月下旬頃に発表される官報に掲載され、政府刊行物販売センターなどで販売されています。さらには、大きな図書館なら閲覧やコピーも可能です。また、大蔵省印刷局が「地価公示」として毎年発行しており、一般の書店でも入手することができます。

 

このように公示価格は、地域エリアの地価相場を把握するのにとても便利なものです。しかし、地価は、地域の相場だけでなく、その土地特有の形状や地形、道路付け、周辺環境、将来性などの個別的な要因により、大きく変化するものです。それを踏まえれば、公示価格によって知ることのできる地価の相場も、あくまでも1つの目安として考える必要性があるでしょう。また、都道府県でも同様の調査で7月1日現在の地価を9月下旬頃に発表しています。これは都道府県基準地標準価格と呼ばれ、公示価格を補うもので、役所の公報に掲載されます。こちらも参考にするとよいでしょう。

 

 

相続税の路線価とは

土地の値段の目安や相場を知るもう1つの有効な方法は、相続税の路線価を利用する方法です。相続税の路線価というのは、相続税や贈与税などの徴税のため、都市部の道路ごとに国税局長が決定した土地の「単価」のことです。この相続税の路線価は1u当たり千円単位で表示されます。その道路に接する土地は、相続税などの課税上、この単価を基準に評価されます。この相続税の路線価は国税庁のホームページで調べることも可能です。また、税務署に行けば誰でも自由にこの路線価図を閲覧することもできます。さらには一般の書店でも販売しています。

 

相続税の路線価は公示価格と異なって、細かく道路ごとに単価がついているので、目安としやすいといわれています。また、相続税の路線価は公示価格の約8割程度の設定になっており、、相続税の路線価を0.8 で割り戻せば大まかな値を求めることができます。

 

ただしあくまでも目安で、路線価の金額がそのまま、その土地の価格になるわけではありません。角地など道路の接道状況、敷地の形、問口、面積など、その土地の固有条件によって評価額は大きく上下します。

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