土地選びは見えない部分が重要!!

土地探しのポイントと条件

 

家を建てるための土地探しは、施主が独自で不動産仲介会社から土地情報を得て、現地を見ながら決めるのが一般的です。その時に提供される情報は「住所、最寄り駅から歩○分、あるいは○バス停から歩○分といった交通の情報、敷地の面積・形・道路との接し方、用途地域、建ぺい率・容積率、水道・ガスの種別、私道負担の有無」といったものです。

 

 確かにこれらは、その土地の詳細を理解出来るとても重要な情報で、これらが土地の価格を決定する大きな要素になりますが、しかしこの情報だけでは、その土地の真の住宅用地としての価値はつかめないのです。

 

 

 一般的には、土地は「南向き」や「形が整っている」ものが良いとされます。しかしこのような土地は人気が高く当然高額となります。仮に台形や三角形に近いような少し変形した土地であっても、建物の設計次第で、有効に活用することも可能なのです。いくら形が整った広い土地であっても状況によっては、その価値は変化します。その土地の北側に建つ家の日照を守るための「北側斜線制限」で建築できる高さが厳しく制限されていたり、南隣の土地が駐車場に利用されていて、いずれは中層のマンションやアパートが建つことが十分に予想されるような土地はかえって安かったりするものです。家を建てて住むという観点から見れば、価値がやや低いと見なされている土地が、実は非常に魅力的であったり、逆に、魅力的で価値が高い思われている土地が、実は将来的には価値が低い場合もあります。つまり、住宅用地を求める場合は「不動産」的な情報だけでなく、将来を見据えた情報を加味しなければ、その土地の本当の価値が見えてきません。そしてそこに建物が建つということを頭に入れて検討してください。

 

 土地を賢く手に入れるには、ぜひ「将来」「建築」の視点で検討してください。ハウスメーカーや工務店に建築を依頼する場合は、候補地を一緒に見てもらうことはできます。土地探しをするなら、ぜひ、家づくりの依頼先の専門家と一緒に土地を確認することが重要です。一般的に土地を紹介する不動産仲介業者と一緒に土地を見ても、あまり意味がありません。彼らは建築のプロではありません。建築のプロであるハウスメーカーや工務店の人に見てもらうのが一番です。

 

 

 

土地選びは地盤選び!!【賢い家づくり】

上でも将来的な見方が土地の検討には重要ですと言いました。土地というものは、たとえ現在の姿が整然とした住宅地であっても、それ以前は海だったり、池だったり、田んぼだったり、あるいは沼地だった、ということが少なくありません。今の綺麗な住宅地かは想像もつかない自然豊かな土地だった可能性も高いのです。もともと山が多く平坦な土地の少ない日本では、山を切り崩し、海や河川、沼地、田んぼなどを埋め立てて宅地にしてきたという歴史が脈々とあります。これらすべてが住宅地として不適切ということではありませんが、必ずしも適しているとは言い切れません。

 

※ハウスメーカーの家づくりとは?

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軟弱地盤の場合、地盤改良費用が莫大に!!【土地選びのポイント】

もし軟弱な地盤であれば、建築前に地盤改良工事が必要となります。改良工事には、一般的には、土地の表面の土壌に固化剤を混ぜて硬くする「表層改良工事」で、およそ40〜100万円程度の費用が必要です。この「表層改良工事」が最も費用が安く、次に最もよく実施されるコンクリート杭を一定の分布で地中に打ち込む「柱状改良工事」であれば、70万円〜150万円もの費用が必要なのです。さらに最も大がかりな鋼管杭を地中に打ち込む「鋼管杭改良工事」は100〜200万円程度の地盤改良費が必要なのです。地盤だけでもこのように以前の土地の状態によって、別途大きな費用が必要になるケースが多くあるのです。

 

このような過去の土地の状態を把握せずに、購入していまうと大変なことになるのです。

 

 

旧地名でわかるその土地の怖い過去!!!

土地の過去の状態を推察方法として、地名で判断する方法があります。これは土地の来歴を知る最も簡便な方法です。地名といっても今の地名では意味がありません。いわゆる「旧地名」というものです。旧地名に「沼、池、瀬、浦、谷」といった字が使われている場合には注意が必要です。そこが水場であったことを示している場合が多く、軟弱な地盤の可能性が高いのです。

 

また古地図を見れば、その土地が以前どう使われていたか理解できます。国土交通省等が運営・管理するウェブサイト「国土地盤情報検索サイト」では、全国の土地利用状況がわかる地図はもちろん、ボーリング柱状図や土質試験結果等の地盤情報も入手することができます。さらには国土交通省の「ハザードマップサイト」にアクセスすれば、自治体ごとの液状化や洪水、高潮等のを示した土地の治水に関する情報が入手できます。このような国が公に開示している情報を上手に利用すれば、土地に関する有益な情報を入手することが出来るのです。

 

 

土地選びは「用途地域」から?!

自分の土地に注文住宅を建てられるかどうかは、都市計画法に基づいて定められた「都市計画」によって決まります。都市計画が定められているのはおおむね全国の約3分の1の地域です。この「都市計画区域」は市街化区域と市街化調整区域に分かれています。「市街化区域」は原則として家は建てられますが、「市街化調整区域」は原則として宅地造成などの開発も一般の住宅の建築もできません。しかし、農家住宅や、すでに開発許可を受けている場合、またすでに建物が建っている敷地では例外的に家が建てられます。

 

【用途地域の種類と特徴】

用途地域 特徴
第1種低層住居専用地域 1〜3階までの低層住宅が中心の地域。小規模な店舗・事務所兼用住宅、小中学校などは建築可能
第2種低層住居専用地域 2階建て以下で床面積150u以下の店舗は認める、主に低層住宅を中心とした地域
第1種中高層住居専用地域 4階建て以上のマンションも建てられる中高層住宅のための地域だが、2階建ての戸建てやアパートも多い
第2種中高層住居専用地域 2階建て以下で1,500uまでの店や事務所など利便施設が建てられる、主要な道路に面する地域
第1種住居地域 3,000u以下のオフィスビルやホテルなども建てられる。商業施設と共存し、住居の環境を守る地域
第2種住居地域 パチンコ店、カラオケボックスなども建てられ、商業施設と共存しつつ、住居の環境を守る地域
準住居地域 主に幹線道路沿いの地域で、小規模な劇場や一定の自動車修理工場、倉庫なども建てられる
近隣商業地域 近隣の住民のための日用品を販売する店舗などの立地を促進する地域
商業地域 銀行、映画館、飲食店、デパートなどが集まる地域。都心・副都心の商業地、中小都市の中心商業地など
準工業地域 環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を促進する地域。学校、病院など利便施設も建てられる
工業地域 どんな工場も建てられる工業の利便を促進する地域。住宅、店舗は建てられるが、学校、病院などは不可
工業専用地域 工業を促進するための地域で、住宅および店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられない

※鉄骨住宅の外壁材比較

※家づくりの基礎知識

 

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