素人が安い土地には手を出すな!!

安い土地問題

 

注文住宅の土地購入、あるいは一般的な不動産物件の購入において、ハズレ物件事故物件をつかむ危険性は、多少なりともあるのが現実です。ハズレ物件というのは、ハード面以外に問題を抱える物件であることが特徴と言えるでしょう。例えば、近隣に反社会的勢力の方や暴力団関係者が住んでいたり、以前の持ち主のマイナス情報の説明を省こうと意図的にねらったやり方です。事故物件を承知で安く買い取り、近隣相場で売却すれば利幅も大きくなるのです。重要事項説明では、以前の持ち主、もしくはその前の持ち主についてはなにも説明しないまま、仲介、売却するのです。土地や古屋付きの土地を購入する側も、以前の持ち主のことを尋ねても、さらに遡ってその前、もう一つ前の持ち主のことまで通常では聞かないでしょう。これがかれらのやり口なのです。

 

こんな悪徳業者が横行しているわけではないのですが、その物件が相場よりもあまりに割安な印象がする場合は、持ち主側になにか売り急ぎたい事情や理由があると考えておいたほうが良いでしょう。その場合は、可能な限りリサーチすることが重要です。というよりも、相場よりも安い土地や不動産には素人は手を出さないほうが無難なのです。

 

 

「事故物件」とは? 【土地購入の落とし穴】

事故物件など

 

「事故物件」というのは、自殺者が出たとか、殺人、火災、事故などがあったことを指します。こうしたハズレ物件や事故物件は、持ち主が売りたくても買い手がなかなかつかないため、相場よりかなり割安で取引されることが多いのです。もちろん好んで買う人はいないでしょう。また、それらの物件はは売り急いでいるケースも多く、交渉次第で価格も下がったりしますが、こうした物件を掘り出しものだと勘違いしないようにしてほしいのです。相場と比べてあまりに価格が低い場合、なにかあるのです。訳があるから安いのです。その意味でも、相場を知っておくことは非常に大なことと言えるでしょう。

 

参考までにつけ加えておくと、中古マンションの仲介業者は重要事項説明の中で、事故物件などではマイナス情報を知らせる義務がありますが、いつもすべてを把握しているわけではなく、事故のあとに所有者が数回変わっていれば、遡ってまで説明しなくてもよいと言われています。明確な規定がないところが問題点でもありますが、この辺りの判断は非常に難しいとこでもあるのです。つまり、客観的な事実を明確に説明する義務はあるが、把握していない事実確認や資料など、不正確な情報による説明はしないのです。

 

そこで、こんなことも起こってしまうのです。ある悪徳不動産会社では、事故物件をいったん企業の所有にして社員等に住まわせたのち、しばらくたって近隣相場で売却するのです。これなどは、所有者を変更して事故物件の説明義務を故意的に回避している、非常に汚いやり口です。

 

 

家が建てられない土地もある!!

新築や増改築する場合、建築基準法という法律の枠の中で建物を計画する必要がることは、これまでも何度もこのサイト説明してきました。その建築基準法では、幅員4m以上の道路に、敷地が2m以上接していなければ住宅を建てることが出来ないと規定されています。この場合の道路は、公道でも私道でもかまいません。しかし、古い道路の中には、幅員4m未満の道路も非常に多く存在しその結果、幅員4m未満の道路に面した敷地が売り出されることは、過去にはよくありました。現在では幅員4m未満の道を新設することは認められていません)。そこで、建築基準法では、幅員の狭い道路の場合「道幅を4mと仮定しよう」と考え、「セットバック」といわれる方法が考え出されました。すなわち現在では、敷地に面する道路が幅4m未満の場合は、この「セットバック」が必要になるのです。 

 

また、行き止まりの道も本来、道路としては認められていませんが、一定の要件を満たせば民間で造ってもらい、建築基準法上の「道路」として取り扱おう、として考え出されたのが「位置指定道路」といわれるものです。一見、道路のように見える「専用通路=通称・専通」といわれる方法も宅地開発上多用されています。これら民間個人が造った道路の総称を一般的に「私道」と称します。私道は、道路の維持管理も所有権を持つ私人にゆだねられているのが大きな特徴です。時々、中古住宅の広告などで「再建築不可」と書かれていたり、「建築不可」と書かれている土地が売りに出されていますが、これらのほとんどは、敷地が道路に2m以上接していないために住宅を建てることが出来きない土地です。このように記載された土地はいくら激安であっても、手を出してはいけない代物です。住宅を建てるための土地としてはまったく用をなしません。

 

 

【セットバック】

昔からの古い道路では道幅が4m未満の道路が数多く存在しています。そのため、建築基準法では、幅員の狭い4m未満の道路に対して、道路の中心から2m後退したところを住宅を建てる際の敷地境界線として規定されています。この後退した部分をセットバックと呼び、この部分の敷地は住宅を建てる際の敷地とは見なされません。しかし、所有権は持ち主のままで、あくまでも後退した部分を建物の建坪率や容積率、あるいは道路斜線などの計算から除外しようという措置です。

 

【位置指定道路】

一定の規格の道路を私人が造り、それを建築基準法上の道路として認定してもらったものが位置指定道路と呼ばれるものです。これは住宅を建てるために造る道路で、維持管理はその道を設置したものが行う必要があります。そのため、位置指定道路や私道負担と記された物件を購入する場合は、将来にわたって道路の補修など、維持管理の負担を背負うことになります。一般的には、開発時には開発業者が申請して、位置指定道路を造り、宅地が売れれば、新しい所有者に所有権移管されるのが通例です。


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