定期借地権でマイホームを建てても大丈夫?!

定借

「定期借地権」 理解していますか?

借地によるマイホーム計画は、土地代が大幅に安くなる利点があります。それを可能とした「定期借地権」住宅は、各社の戦略商品になってきました。定期借地権は1992年8月に施行された新借地借家法により登場しました。「借地貸す馬鹿、返す馬鹿」といわれてきたように旧法では借地人の権利が強すぎて、地主側の借地供給が先細りとなる弊害がありました。新法では、半永久的に土地が地主に返還されないような規定を改め、地主サイドの権利の強化を打ち出しています。その新法の中核的存在が定期借地権です。定期借地権とは、その名のとおり一定の借地契約期問が満了すると法的に消滅する借地権で、法定更新もなく確実に借地関係が終了します。

 

定期借地権には用途や借地期間などによって3つの類型があります。そのうち、住宅供給に活用されているのが一般定期借地権で、住宅メーカーが先鞭をつけたのに続いて、最近ではマンション市場でも定期借地権付き分譲住宅の販売が活発化しています。定期借地権付き分譲方式(定借方式)のしくみは、簡単に説明すると、住宅メーカーなどの事業者が土地所有者と定期借地権契約を結び、事業者が借地の上に住宅を建設、住宅購入者が定期借地権を譲り受けて住宅を取得する、というものです。土地について購入者が支払うのは、当初の保証金と毎月の地代ですが、首都圏の場合、保証金は500万〜1200万円、地代は2万〜3万円台が平均となっています。定期借地権のおかげで、一般的な所有権分譲より40〜60%割安な価格で住宅を収得できるようになりました。

 

 

定期借地権方式のメリット

定期借地権方式による住宅は、土地代が少ない分、建物に資金をかけることができ、よりグレードの高い住宅取得を可能としています。定借方式の販売物件の人気は高く、参入企業が相次ぎ、ちょっとしたブームを引き起こしました。その要因は、土地所有者、住宅購入者、事業者にとってご二方良し”のメリットがある点にあります。三者のメリットをそれぞれ簡単に説明すると、次のようになります。

 

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土地所有者のメリット

@土地保有志向を充足=従来の借地権では一度土地を貸すと返還を求めることがきわめて困難で、多額の立退料を要求される例が多くありました。定借方式では契約期間の終了後、契約更新ができないため、確実に土地保有者に返還されます。

 

A事業リスクが小さい土地活用方式Hアパートなどの賃貸住宅や駐車場経営などの場合、事業資金の投入、管理・運営業務が必要となりますが、定借方式では経営上のリスクが小さく、管理などの煩わしさもありません。

 

B安定的な収入を確保=契約時に保証金などの一時金の確保ができるほか、その後は毎月安定した地代収入を得ることができます。

 

ユーザーのメリット

@居住コストが大幅に軽減=契約時には保証金などの一時金が必要となりますが、その額は土地購入費の20%見当であり、住宅購入時の負担が大幅に軽減されます。地代も周辺のマンションの管理費プラス駐車場代程度で、50年以上にわたる居住コストが大幅に軽減されます。

 

A良質で好みに合った住宅の取得が可能=借家と異なり、自分の好みに合った住宅を取得することができるうえ、購入価格が安い分だけよりグレードが高く広い住宅を取得することが可能となります。また、増改築も自由なため、ライフサイクルの変化に対応した住生活を実現することができます。

 

事業者のメリット

@土地投資関連のリスクの解消=土地を購入、造成して分譲する場合の投資負担、開発リスクがありません。これは、上物(建物)の販売増に結びつきます。

 

A潜在需要の掘り起こしが可能=マイホーム取得を諦めていた潜在需要者層の掘り起こしが可能です。

 

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