注文住宅 土地選び・土地探しの重要チェックポイント

売り地 看板

 

夢のマイホームを実現するためには、まずは土地選びからです。

 

土地選び・土地探しや現地見学の時に、チェックしておきたいポイントを具体的に解説していきます。この業界ひとずじ30年の私のアドバイスもご参考に!!

 

 

 

立地環境、販売価格を確認する

まず抑えておきたいのが「希望地域」「周辺環境」「予算」という3項目です。この3項目は土地選び・土地探しの基本なので絶対に外してはいけない項目です。この3項目をクリアーした上で初めて細かなポイントを判断していきましょう。この3点が揃って初めて候補地として、検討できるもので、時間を作って現地へ見学に行く価値もあるのです。

希望地域

通勤や通学、将来の生活スタイルの変化を含めて、理想の住みたいと思うエリアを検討しましょう。

周辺環境

「学校などの教育施設、駅やバス停などの交通施設、スーパー・公園・銀行・病院・役所などの日常生活施設」などが、生活範囲内にあることがベストです。

予算

上記の2項目は夢が膨らむ楽しい項目ですが、この予算という項目はいっきに現実に引き戻されます。皆が住みたいと思う人気の利便性が高いエリアの土地は、もちろん高額となります。土地にばかりこだわり、予算を振り分けていくと、肝心の建物の予算が足りなってしまいます。予算に関しては上限を決め、他の2項目の条件を緩めていく方が賢明です。

上記の3つが当てはまるのならば、詳しい土地の情報を確認し、早速現地へ土地を見に出かけてみましょう。その際に以下のチェックポイントを確認してください。

 

Check 日当たり

近隣に高層マンションや高い建物、立ち木などの、日光を遮断するような障害物がないか確認しましょう。現時点では、日照の障害となるものがなくても将来的に高層マンションが、建設できるような土地が近隣にないかも必ず確認しましょう。この場合空きばかりに目が行きがちですが、広い駐車場や古い工場なども要注意です。また、企業の社宅、県営や市営などの公営住居は比較的新しくても、あっさりと売られてしまうことがあるので、これらにも注意しましょう。

※鉄骨住宅の外壁材比較

※家づくりの基礎知識

 

Check 表面的には見えないデメリット

土地には、現地を見学しただけでは気付けないような注意ポイントが多く存在しています。例えば、近隣に便利な施設があるが、その施設が元で週末になると渋滞が発生するとか、夜になると暴走族が頻繁に走ってうるさいなど、実際にそこで生活しないとわからないことがたくさんあります。このように予期せぬ障害をできるだけ事前に調べておくことが凄く重要になります。これらは時間や曜日を変え確認することが大切です。また、気象状況によっても大きな状況変化があるでしょう。

 

Check 危険河川、丘陵傾斜地などの災害時危険ポイント

気象変化による災害により、家や家族を失うという悲しい出来事の報道をよく目にします。広島の土砂崩れ、鬼怒川の氾濫など、どんなに建築技術や気象観察技術が発達してもこれらの災害は、ある一定数起こるでしょう。こうした危険な土地を避けて選ぶには、危険河川・危険丘陵地を把握しておくことが大切です。国土交通省から出されている「ハザードマップ」や、「土砂災害危険箇所と土砂災害警戒区域」などがあります。これらを参考に検討することが最悪の事態を回避する、最善の検討になるでしょう。

 

【国土交通省 ハザードマップ】

注文住宅 ハザードマップ 

 

【土砂災害危険箇所と土砂災害警戒区域】

危険河川 

また、近隣の住民に実際に確認してみることもおすすめします。役所の発表するデーターほど危険ではない地域や、データーには現れない古い災害事例など、生の声は非常に有益な情報となります。実際に広島の土砂災害では、あの地域を昔は「蛇落地悪谷」と呼び、先人たちが土砂災害の危険性を伝え続けた場所だったのです。時代の変化からその地名も変わってしまい、すっかり昔の悲しい出来事が忘れ去られていたのです。実際にここまで調べろとは言わないですが、地名に「蛇」が付く地域は水害や、土砂災害が過去に多かったと言われています。古い地名には必ず意味があると言われています。もちろん良い意味合いもありますよ。

 

 

Check 鉄塔、テレビ塔、携帯の基地局

このような施設がある場合、電磁波の影響があるとも言われていますので、健康被害という不安が残ります・・・などとよく言われますが、果たしてどうなのでしょう?いまお使いのパソコンや、スマホの電磁波は気にならないのでしょうか。電磁波の影響を考慮し、スマホの使用を避けるという話を聞いたことがありません。また、ひと昔前、HIクッキングヒーターの電磁波がやり玉に挙がっていました。妊婦さんが使うと胎児に悪影響が・・なんて。
海外のデーターではテレビ塔の近くに住んでいた人の多くに、ガン・白血病等の発症率が高かったという話がありますが、実際のデーターや数値など見たことがありません。あまり気にしない方がよいのではないでしょうか。私は高圧鉄塔がある隣の土地を買ってもらったことがあります。その方いわく「毎日、電車に乗りながらスマホいじって通勤していますから、電磁波は気にしません。インフラ鉄塔なので将来的にそこにものが建つ可能性は非常に低いし、影にもなりにくい。気になりません。」と、言っていました。ものは考えようです。

 

Check 道路・大型トラック 暴走族

在来線や幹線道路などが近くにあると、音の問題が発生してきます。特に深夜の騒音は要注意です。在来線や新幹線は夜間には通らないので問題なしと思って、買った土地で生活してみると深夜の貨物列車の音に悩まされた。というケースも耳にしたことがあります。また、踏切の遮断機の警報音は少し距離があっても聴こえてくるものなので、これにも注意が必要です。幹線道路の近くでは暴走族や大型トラックの騒音も気になるところです。大きな道路が近くにある場合は、かならず昼間だけでなく、深夜帯にも物件の見学に出掛けるようにしましょう。また、上り勾配の道が隣接している土地も注意が必要です。上り坂はアクセルを開けて上がるので、おのずとエンジン音は大きくなります。

 

Check 近所の犬が吠えて・・・

犬の騒音問題を軽くみている人も多いのですが、実際に毎晩のように吠えられると軽い問題では済みません。犬の騒音も侮れない問題です。毎晩のように吠えられると生活に支障が出てきます。最近は室内で小型犬を飼育する家庭が増えているのですが、問題は外飼いの大型犬です。体格も大きく鳴き声も大きいうえに、外で鳴くので近所に響き渡ります。近所をゆっくりと歩いて見てみることをおすすめします。しかし、家が完成して入居後、数年して隣が犬を飼い始めるケースもあります。難しい問題です。

 

Check 上下水道を確認する

その土地に上下水道の設備が整っているのかどうかはあまり気にしないポイントですが凄く重要な項目です。仮にその土地の上下水道の引き込みがされていなければ、自分でしなければなりません。もちろん工事を水道局や施工業者にお願いするのですが、問題は費用です。一般的には15万円前後ほど別途必要になってきます。大きな出費です。特に今までが駐車場だった土地は要注意です。また、上下水道が引き込まれていないのなら、そのほかのライフラインも同様に整っていないことも認識しておきましょう。

 

また、下水道の本管布設工事が完了している地域なのかも忘れずにチェックしておいてください。これは上記の例よりもさらに大きな出費となります。下水道の整備が終わっていない地域であれば、浄化槽設備を設置する必要がありますので、こちらも数十万円〜数百万円という出費になります。

 

Check 用途地域を確認する

日本の土地は、都市計画法で「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられています。市街化調整区域に該当している土地であれば、原則住宅などの建物を建てることが不可能です。また、市街化区域であっても12個の用途区域に分類されており、細かく建築条件などが決められています。用途地域のなかには、一戸建て住宅を建てることができない地域もありますので注意してください。

 

Check 土地の売主を確認する

現時点で誰がその土地を所有しているかは、必ず調べてください。土地の売主は大きく分類すると「ハウスメーカー」「不動産業者」「個人」の3パターンが考えられます。ここで注意しておきたいのが、「不動産業者」と「個人」が売主となっている土地物件です。この2つは、仲介手数料が発生する可能性がたかいのです。

 

1,000万円の土地だと、土地代金の3%+6万円(消費税)が仲介手数料となります。40万円近い金額が必要になります。ハウスメーカーが売主の場合は、仲介手数料は殆どの場合請求されません。となるとハウスメーカーが持っている、あるいは仲介できる土地が良いかと思うかもしれませんが、落とし穴があります。ほぼ100%その土地には『建築条件』が付いています。そのハウスメーカーでしか建物が建てられないのが大きなネックとなります。

 

Check 全面道路状況

その土地と隣接している道路の状況は、そこに建てる建物に大きく影響を及ぼします。道路に接道している面積がどれくらいあるのか?前面道路の幅が4m以上あるのか?これらの状況次第では、最悪は建物が建てられなかったり、または土地の一部道路として提供する必要がありますので、実際の土地面積が少なくなってしまう可能性もあります。

 

Check 過去の土地の状態

その土地が、過去どのような地形だったのか確認することも忘れないでください。現状は綺麗な状態の更地でも、整地する前は池や沼、あるいは田んぼだったかもしれません。このような土地だと、地盤の強度が大きな問題となります。また、過去に何らかの事件があった場所かもしれませんし、お墓や、葬儀場、火葬場だった場所かもしれません。こういった物件を「心理的瑕疵のある物件」といいます。宅地建物取引業法では必ずお客様に伝える義務があるのですが、その土地の所有者が何度も変わっていたり、数十年も前の古い話だと、伝える義務がなくなるのです。住んだあとに近所の方から聞いてわかったというケースも多いのです。このような場所は建物に直接的な影響があるわけではありませんが、気分的にも縁起が良い場所とは言えません。できるものなら避けたいです。そんなときはその土地の謄本を確認してみれば、色々なことがわかります。

 

◆謄本の見方◆

 

Check 南向き至上主義

「南向きの高台」にある土地は、確かに優れた土地であるのは事実でしょう。しかし、そういう土地は極めて少ないのが現実です。つまり、四角い土地を4つに区切ると、半分が南側、残りの半分は当然北側になります。もしも、それらすべての土地が急な北斜面にあれば、南向きの高台という絶好の立地は1つも存在しないウソになってしまうわけです。理想的な方位・立地の土地は、あったとしても相応の高い値段が付いています。それにばかりこだわるのは得策とは言えません。

 

Check 方位よりも優先されるべきこと

方位の良しあしの前に、まず考えるべきなのが「弱点のある土地を除外する」ことです。土地の最大の要点は「地盤」ですから、そこに注目するのが最も大切なのです。足元さえしっかりした土地ならば、残りの弱点は建物で補える、と考えても差し支えないほど地盤の強さは大事なのです。また、津波も考慮するなら海抜も計算に入れるべきかもしれません。

 

Check 窪地、埋め立て地は要注意

住宅地は、平坦で造成しやすいところから順に開発されてきました。したがって、最近開発されたところは、残された窪地か丘陵地であることが少なくありません。そこで、まず第一に注意しなければならないのは窪地です。河川敷や沼地、水田などを埋め立てて造成したところもあり、軟弱地盤を疑ってかかる必要があります。そこが昔、どういう土地であったかを調べ、ボーリングデータなどで強度を確認することが欠かせません。むろん、造成がしっかりしていれば問題ないので、どういう工事をしたかもしっかりチェックしましょう。

 

Check 盛り地も安全とは限らない

一方、丘陵地は大丈夫かというと、そうとは限りません。丘陵地は土を削って前へ押し出し、ひな壇状に宅地を造成します。削ったところは頑丈でも、盛ったところは頑丈とは限らないのです。きちんと突き固めてあって擁壁工事が万全かをチェックすることが大事です。

 

Check 状況を見なければわからない

しかし、もしこれが南斜面だったらどうでしょう? 傾斜がきついほど北側の日照が妨げられにくくなり、むしろ南道路の家のほうが北面に擁壁が立ち上がるので圧迫感が強くなってしまいます。このように地形や傾斜によって優劣が逆転する場合も起きるのです。また、南側の敷地は、北側の敷地のために高さや後退距離に配慮しなければならず、逆に北側の敷地は目いっぱいの高さの建物を建てられるという利点があります。一概に南道路の敷地が有利とはいえず、その土地のそれぞれの状況を見ながら「自分にとってのベスト」を見定めるのが大事になります。

※鉄骨住宅の外壁材比較

※家づくりの基礎知識

 

 

住宅業界一筋30年の私からの『助言』

100%希望通りの土地は見つからない

価格、利便性、地域など、すべての希望条件を満たす土地をみつけるのは非常に困難だと思います。いえ、ほぼ無理でしょう。実際にその条件にこだわり何年も探し続けている人もいます。しかし待てば出てくるものではありません。希望条件のなかから妥協できるポイントをあらかじめ決めておくのも、多くの土地と出会える良い方法の1つです。良い意味で妥協をすることです。

 

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格安の変形敷地でも満足いく家づくり!!

正方形や長方形の土地に比べ、狭小地や旗ざお地など変形敷地 は敬遠されがちです。しかし、狭小地は道路からの視線が気にならなかった り、旗ざお地は建ぺい率・容積率に関してはかなり余裕があるといったメリットがあります。またこのような土地は、特殊な形や大きさというだけで、交通の便がよ いにもかかわらず、土地相場よりもかなり安いことが多いのも大きなメリットです。都心部で土地 探しから始める人には、一番出会うこ との多い土地かもしれません。変形敷地であっても、メリットを生 かしながら間取りプランニングを工夫することで、住みやすい家を建てることができます。そのためには、建築依頼先と じっくり話し合って、建てたい家の具体的イメージをふくらませることが大切です。

 

 

一般的な敷地の場合のプランニング

一般的な敷地であれば、日当たりのよい南側にリビングや庭を配します。日当たり、 風通し、プライバシーなどを確保するために、隣家との間隔には配慮が必要です。法的には、家の壁は隣地との境界線から50cm以上離すこととされており、低層住居専用地域では、lmまたは1.5m以上離すよう定められています。

 

【南側道路】

玄関までのアプローチやリビングなどは、庭 との一体感を出したプランニングがおすすめ。

 

【北側道路】

玄関を北に置き、日当たりのよい南側を自由 に使える理想的な敷地。

 

 

変形敷地の場合のプランニング

【狭小敷地の活用プラン】

居室の2面から陽光を入れる工夫をしましょう。狭小敷地に建てる家を明るくするポイントは、居室の2面から陽光を入れるようにしましょう。中庭を設けたり、外観に凹凸をつけることで実現できます。中庭はプライバシーを保てるところも魅力です。また風通しの確保のため、関東なら南、関西なら西側に窓をつけたい物です。

 

【敷地と道路に高低差がある土地の活用プラン】

高低差は地下室や駐車場として活用しましょう。高低差がある土地は、地盤が強く地下室や駐車場に向く場合が多いでしょう。地下室は延べ床面積の1/3以下ならば容積率に入らないため、地下室をつくることで容積率の制限 以上に大きな家が建てることが可能です。地下はドライエリア(空堀り)を設けることで、明るい空間になります。

 

【旗竿敷地の活用プラン】

2階リビングで明るく静かな空間になります。竿の部分は、おのずと駐車場や玄関となります。あとは周りを建物に囲まれているため、静かで道路からの視線も気にならないメリットをどう活かすかがカギとなります。2階をリビングにして、ルーバー(格子)などで隣家からの視線を遮れば、明るい住まいになるでしょう。

 

【不整敷地の活用プラン】

不整形敷地だからこそできる遊びの空間を楽しむことができます。眺望のよい窓や広めのデッキなど、不整形地だから実現できる遊びの空間を楽しめるでしょう。また間取りで最初に決めたいのは、土地の直角部分です。ここにキッチンや浴室など生活動線の基盤となるものを持ってくることで、他の スペースを有効に使うことができて、暮らしやすい間取りになります。

※ハウスメーカーの家づくりとは?

※しつこく営業されない!資料請求の方法!!

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