「建築条件付き」の土地とは  メリット デメリット

kenntikujyoukenntukitoti

 

注文住宅の土地探しをしていると「建築条件付き」という土地に出会うことがあります。条件とはいったいどのような条件なのでしょうか。または、普通の土地とどのように違うのでしょうか。

 

 


建築条件付土地とは・・・

その土地を購入した場合に、建築する施工業者が指定されており、土地の買主がその決められた施工業者で一定の期間内に建築請負契約を結ばなければならない土地です。簡単に言うと「この土地は○○ハウスで必ず○月○日までに家を建ててください」という条件が付いている土地です。建売住宅は土地と建物の売買契約を結ぶものですが、建築条件付き土地を購入して住宅を建築する場合は、土地の売買契約と建物の建築工事請負契約という2つの契約が交わされることになります。ほとんどの建築条件付き土地は、その土地の売主の業者や売主が指定するハウスメーカーや工務店で必ず建築することが条件になっていますが、最近は複数のハウスメーカーや工務店から選択できるシステムを採用している場合もあります。

 

 

「建築条件付き」  ⇒  建築する施工業者が決まっている

 

 

建築条件の内容とは?

条件付き

 

建築条件には、施工会社が指定されている以外に、契約までの期間にも制約があります。つまり、土地の売買契約から注文住宅を建てる契約(建築工事請負契約)までを一定期間のうちに行わなければならないのです。これは、独占禁止法を回避するための条件となっていますので、例外は認められません。とはいえ、売主と買主で期限を自由に決められることになっていますが、一般的には3ヶ月に設定されることが多いです。建物の請負契約までの期限が決められていることもあり、建築会社側はとりあえず請負契約を早めに済ませてから、間取りやプランなど詳細な打ち合わせをする方法を提案してきますが、これは絶対に止めておきましょう。建築条件付きの土地では、土地の売買契約をいったん結び、その後に指定の建築業者と建物の工事請負契約を結ぶのが本来の姿なのです。なかには土地の売買契約と同時に、建物の請負契約を迫ってくる業者がいますで注意が必要です。

 

 

 

期間中に建築工事請負契約が成立しなかった場合

建築契約が成就しなかった場合は土地の売買契約そのものがなかったことになります。売買代金、手付金、仲介手数料も無条件で返還されることになります。この建築請負契約に関しては多くの問題が発生しているのも事実です。訴訟や裁判沙汰になるケースもたくさんあります。それを事前に防ぐ意味でも土地の売買契約時に契約書の記載内容には要注意です。

 

契約書の中に下記の記載があるかどうかを確認しておくことが重要です。

■一定の期間内に建物の工事請負契約が締結できなかった場合は、土地売買契約は白紙解除になること。

 

■上記(1)の理由で土地売買契約が解除になった場合は、売主はすでに受領済みの手付金等の金員全額を買主に返還するとともに、売主は本契約の解除を理由として買主に損害賠償又は違約金の請求はできないこと。

 

建築条件を外してもらえる場合もある

場合によっては建築条件を外してもらえるケースがあります。建築条件が外れれば、あなたが好きな建築会社で、注文住宅を建てることができます。しかし、建築条件付きという土地の価格設定は、土地の価格を低めに設定しておき、割安感を出し、契約者を見つけやすくします。そしてその土地でロスした利益を、建物の価格に上乗せする方式がほとんどなので、建築条件を外してもらうには、それらの費用を土地代金に上乗せする必要があります。

 

 

 

建築条件付きと建売住宅の違い

建築条件付き物件と建売住宅は似たようなものとお考えの方も少なくないようですが、この2つは全くの別物です。建売住宅とは、すでに建物が建築済みの物件、または契約後に建築される物件がすでに決まっている物をいいます。たとえまだ建築前でも、プランや仕様や設備機器などの変更はほとんどできないのが一般的です。しかし、建築条件付きの土地であれば、土地の契約後に建物の請負契約を行いますので、プランや間取りや仕様などを自由に決めることが可能です。つまり、「建築条件付き」は建築会社の縛りはありますが、間取りや仕様を自由に決めることができるため、建売住宅と注文住宅の中間のようなものです。

 

“リスク回避”のための販売手法 買い手のメリットは?

「建築条件付き」という販売方法 なぜこのような販売手法がとられるのでしょうか。

理由は簡単です。「販売業者のリスク回避」なのです。一般的な建売住宅のように建物まで作ってしまうと、万一それが売れなかった場合、大きな事業リスクとなるのです。それはいわゆる「不良在庫」なのです。土地+建物の仕入れ値+経費分などの事業費が回収できず、銀行には金利を支払い続けなければなりません。さらに建売住宅の場合、建物が完成して一年が過ぎると「中古物件」になってしまいます。そうなると買い手側には新築住宅における様々な保証メリット、税制メリットなどの恩恵を受けられなくなります。こうなると業者としても価格の改訂以外に対処方法はなくなってしまうのです。一年間売れなかったので、その間の金利や、様々な経費の出費がある上、売り物自体の価格も下げなければならなくなるのは、事業として最悪の事態と言えます。このような事業リスクの回避がこの「建築条件付き」という販売方法を生み出したのです「建築条件付き」という販売方法ならば、お金を払ってくれる買主が見つかってから建物を建てることができるので、事業リスクが大幅に減らせます。いざとなれば土地をそのまま売ってしまうことも可能なのですから。建築条件付きの土地を購入する場合には、間取りやプラン、仕様、設計の自由度はどの程度あるのか、自分が建てたい家を建てることができるのかをよく見極め、判断し、それで納得できれば先に進むといった検討プロセス踏んで言ったほうが賢明でしょう。

※ハウスメーカーの家づくりとは?

 

 

注文住宅 建築条件付き 建売住宅 比較

注文住宅・建築条件付き土地・建売住宅も3つを一般的にどのように異なるか比較しました。

 

注文住宅

建築条件付き

建売住宅

施工会社

自由に選べる

選べない

選べない

間取り・仕様

自由に変更可能

自由に変更可能、または

決められた候補から選ぶ

変更できない

契約の流れ

土地の売買契約後、

建物の工事請負契約

土地の売買契約後、

建物の工事請負契約

土地・建物の売買契約

入居までの期間

長い

短い・即入居可

価格

高い

安い

※しつこく営業されない資料請求の方法!!

※注文住宅の基礎知識!!

 

 

建築条件付の土地のメリット・デメリット

一般的な「建築条件付き」のメリットとデメリットです。

■メリット
建売住宅に比べると、間取りの自由度が高い
施工業者が決まっているので、探さなくてよい
建築プランを活用すると、価格を抑えられる場合もある
工事中に施工のチェックができる
注文住宅より割安
■デメリット
決められた期間内に家を建てなければならない
建設会社を自由に選べない
注文住宅に比べると、間取りやデザインの自由度が低い
建売住宅よりも割高
建売住宅よりも打ち合わせ、手続き等が手間がかかり、完成までに時間がかかる
トラブル事例が多い
建売住宅に比べ、資金面の手間がかかる

(土地を住宅ローンで買う場合繋ぎ融資が必要な為、建物が完成するまで土地代の金利が発生する。)

 

 

 

建築条件付で特に気を注意すべき点

建築条件付の宅地販売には、気を付けなければならないとても要な規制があります。それらが「停止条件」と呼ばれるものです。しかし、この「建物の契約をしてしまうと停止条件がきかなくなる」という規制を逆手にとって、土地と建物を同時に契約させようとする悪徳な業者が最近目立ちます。建売と建築条件付の販売方法をあいまいにし、モデルプランを見せて、建売住宅のように契約させる非常に卑劣な手口です。残念ながら、このような業者がいることも事実なのです。

 

建売住宅には、建築確認番号を記載することが必須となっています。建築条件付き土地の場合には、建築条件付であることを広告にしっかりと明確に明示して、停止条件を説明することが義務なのです。これらをあいまいにして、土地と建物の契約を同時にさせて、停止条件や、時には瑕疵責任もあいまいな状況で、建築工事を下請け業者に丸投げする事を「売建」もしくは「青田売り」ということがあります。これらは当然ながら、違法販売・宅建業法違反となります。契約するときはよくよく考えて、あるいは専門家に相談して、慎重に契約を結びましょう。

 

建築条件付き土地取引では、次のような場合には要注意です。

●土地と建物を一括で契約することを強制してくる。

 

●「あなた以外もほかにも検討者がいて、今すぐに、土地の売買契約と建物の工事請負契約をしないと、そのお客さんに取られてしまう」などとあおり、早急な購入の意思表示を要求する。

 

●広告以下の広さの建物しか建てられない、住宅設備機器などの変更に応じない、自由な間取りではなく数点の規制プラン集などからしか選択できない。

 

●正式な子会社や代理人以外の、広告にも出ていない業者と工事請負契約を迫る。

 

●土地と建物のセット価格を広告に表示する。

 

●確認申請を提出済みの物件でありながら「プラン変更可能」などという。

 

●土地代と建物代の両方の仲介手数料を要求する(宅建業法では仲介手数料は土地のみ)。

 

●建築条件付き土地であることを説明をしない、あいまいにする(特に停止条件に関して)。

 

「建築条件付」に見せかけた青田売りに注意!!

建築条件付の土地は、工事請負契約が正式に締結されなければ契約が成就しないので、不動産業者にとって実はかなりのリスクなのです。このリスクを回避するために、建売住宅でありながら「フリープラン」と偽り、土地売買契約を先に締結し、プランができた段階でこの契約をいったん破棄し、土地建物売買契約として契約を結び直すという違法行為が横行しています。トラブルとなれば、表面化するのですが、多くの潜在的被害者がいるのも事実です。この行為は、土地売買契約を締結した時点で契約破棄ができない状態になってしまうので、購入者にとっては非常にリスキーなものなのです。このような契約をさせようとする業者とは、いっさい付き合わないほうが賢明です。また、不安に感じたときは、専門家に相談することがベストです。

 

 

「建築条件付き」は自由度が高い!?【3か月】

比較的購入しやすい価格帯で土地が区画され、しかも自由度の高い注文住宅を建てられるととらえている方も多いのです。建築条件付きは、その土地を販売する会社、または系列の会社で住宅を建てることを条件とする、一種の土地販売形態ですが、本来3ヶ月以内に建物の工事契約が出来なければ、土地の売買契約を解除することができ、手付金も返還される条件が付くという大きなメリットのことは、一般の方にはあまり知られていません。別名、「停止条件付き」ともいわれているこの土地販売方法は、折り込みチラシなどでは「建築条件付き」とだけ記載されていることが多いようです。広告やチラシに「売地」と書かれていても、小さく「建築条件付き」と書かれていれば、この条件に該当する販売方法となります。

 

最近では不動産業者も単に土地だけを売買するだけでは利益が少なく、またリスクも多いため、土地を売るのと同時に建物の工事も受注できる、この「建築条件付き宅地販売」に力を入れています。従来は仲介のみだった小さな不動産会社や建築会社も参入し、ミニ開発などで多用されている販売方法といえるでしょう。しかしこの方法は、上記したように「3ヶ月以内に建物の請負契約をする」といった正しい条件ではなく、簡単な間取り図面と建物の面積だけを表示し、単純に「土地と建物の同時契約」を要求してくる悪徳なケースが横行している現状があります。契約者にとっては住宅の内容をよく吟味しないまま契約に追い込まれる、不利な契約手法となっているのが現状なのです。本来の「3ヶ月以内に価格面等で折り合いがつかなかった場合は土地の売買契約が白紙撤回できる」というルールが適用されず、購入者にとっては自由なプランが出来る反面、ちょっと注意が必要な販売形態といえるでしょう。

 

 

建築条件付きは仕様書のチェックが重要!!

「建築条件付き」は、売主となる業者が最初から建物の性能を現した「仕様書」あるいは「仕上表」というものを用意しているのが一般的です。この「仕様書」、「仕上表」の中でも、特に気をつけなければいけないのが、建物の耐久性に関わる上、建ててしまってからでは確認も、交換もできないという部分のチェックです。これらのポイントの良し悪しを判断するには、「住宅金融公庫の耐久性仕様」を基準にすることが良いでしょう。建物の契約をする前ならば、そんなに高い費用を払わなくても「住宅金融公庫の耐久性仕様」と同仕様に変更することも可能ですから、「仕様書」、「仕上表」に書かれている項目が、「住宅金融公庫の耐久性仕様」と異なっていても、さほど心配する必要はありません。「住宅金融公庫の耐久性仕様」と同程度の内容になっているのかどうか、その部分を確実にチェックし、なっていなければ売主である業者に「仕様」の変更を相談してみるのがいいでしょう。

 

住宅の耐久性を左右する部分の仕様は、住宅会社によって思いのほか大きく異なります。住宅の耐久性を考えずに、「単に売れればいい」といった方針の会社は、基礎が地盤から30mmという建築基準法ギリギリの仕様だったりすることが多く、小屋裏換気も設けず、断熱材もグラスウール50mm程度を入れているだけといったケースが見られます。わすかな手間と費用で建物の耐久や快適性は大きく変わってくるのですから、「仕様書」や「仕上表」を見ることは、その売主(業者)の住宅に対する姿勢が垣間見られる部分でもあるのです。

 

 

住宅業界30年の私からのアドバイス

 

土地の価格ではなく、トータルで考えろ!!

 

建築条件付きの土地は、普通の何も条件のない土地に比べ割安な価格設定になっています。実際に1割〜2割ぐらい安く価格設定してあります。普通の土地ばかりを見ていると、とても安く魅了的に感じるでしょう。また、建築条件付きの土地は、非常に内容の良い土地が多いのです。内容というのは「立地が良い」「土地の形が良い」「間口が広い」「前面道路の条件が良い」「建築条件の規制が少ない」などです。簡単に言うと【良い土地】なのです。内容の良い土地が他より割安となれば、心を動かされるでしょう。しかし、ここで考えていただきたいのは、土地だけではなく、家を含めたトータルのコストのことなのです。もちろんすべての業者がそうだとは言いませんが、土地価格は割安だが、建築費用は割高になってしまうように価格を設定している業者が大半なのではないでしょうか。考えてみてください。業者は土地を仕入れて、建築条件付きの土地として販売しているのです。内容の良い土地を安く仕入れることが可能なのでしょうか。内容がよければ割高なのは当たり前です。安く仕入れることはできないのです。となると、土地の価格で無理をしているのならば、建物の方で取り返さないといけません。慈善事業ではないのですから。ビジネスなのですから。私は建築条件付きの土地が悪いと言っているのではありません。安い土地の価格で、お客様の射幸心を煽り契約をさせておいて、建築業者を選べないことを逆手に、施工価格を割高に設定している販売方法があるということを理解しておいて欲しいのです。落ち着いて慎重にトータルの費用を計算してみてください。殆どの場合が割高な家になってしまうでしょう。

 

好条件の土地だから建築条件付きなのだ!!

今や、不動産探しのメインはインターネットです。自分の希望の住みたいと思うエリアを入力して検索していると、たまに好立地、好条件なうえに割安という土地がヒットします。「これだ!!とうとう見つけたぞ!!」と興奮しながらその詳細欄を見てみると「建築条件付き」と書いてあります。その指定のハウスメーカーは好みではないということで諦め、他を探していると、またまた好条件で低価格な土地が、しかしこれまた建築条件付き・・・・・真剣に土地探しをしている方はこんな経験をしたことがあるのではないでしょうか。

 

建築条件付きの土地はどれも好立地、好形状、好条件なのです。条件付きではない普通に売りに出ている土地に比べると、明らかに好条件なのです。大手や中堅のハウスメーカーなどは金融機関などの特殊なコネクションから、好条件の土地を入手し建築条件付きとして販売しています。お客様としてはそのハウスメーカーはあまり好みではなくても、土地の条件の良さや希少性などに押し切られて契約に至るケースも多いのです。もちろんそのハウスメーカーはそれが狙いなのです。本来自分が建てたいと思っていた家とは、かなり違う家になってしまったという話もよく聞きます。しかし、建築条件付きは土地自体を単体では売ってもらえない土地なのです。ですが非常に良い条件の土地なのです。もしそのハウスメーカでも問題なければ、あるいは妥協できるのであればアリなのかもしれません。「不動産の価値の80%は立地だ」と言われる方もいらっしゃいますので、不動産購入としては間違いのない判断なのかもしれません。しかし家づくりとしてはどうなのでしょうか。

 

 

「建築条件付き宅地」 仲介料は必要?

 

これに関しては、強く注意喚起したいものです!!

 

建築条件付き宅地を契約した場合、不動産仲介手数料はどうなるのでしょうか?仲介業者によっては土地の価格だけでなく、建物の参考価格、あるいは間取りプランなどを打ち合わせした後、建物の決定価格を含めて不動産仲介手数料を請求するケースが多いようです。しかし、宅建業法では仲介の業務を「宅地や建物の売買、交換を媒介する業務」と定めているのです。すなわち、建物の請負契約は建物の売買ではなく、ましてや交換でもないので不動産仲介手数料を請求するのは間違いなのです。

 

ここでは、土地がすでにある場合として考えてみましょう。「注文建築の請負契約をするたびに、仲介業者が仲介手数料をとる」なんて話は聞いたことがないはずです。つまり、仲介業者が関係した建築条件付き宅地売買の場合、土地の売買価格に対してのみ仲介手数料だけを支払えば良いのです。ところが、多くの仲介業者は以下のような契約を勧めて、ちゃっかり仲介手数料を請求してくるのです。まず土地の契約を済ませ、次に建物の請負契約を済ませ、建築確認が降りると「契約を一本化しましょう」と誘って「土地付き建物不動産売買契約書」なるものに契約書を差し替えるのです。建物込みの不動産となれば、売買契約上仲介料を請求できる根拠になってしまうのです。こういった悪徳な手法は、仲介業者の常套手段ですから、買い手側は充分な注意が必要です。

 

 

2019.6.15 加筆

 

 このエントリーをはてなブックマークに追加