建築条件付き 内容 違い 比較

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「建築条件付き」の土地とは  メリット デメリット

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注文住宅の土地探しをしていると「建築条件付き」という土地に出会うことがあります。条件とはいったいどのような条件なのでしょうか。または、普通の土地とどのように違うのでしょうか。

建築条件付土地とは

その土地を購入した場合に、建築する施工業者が指定されており、土地の買主がその決められた施工業者で一定の期間内に建築請負契約を結ばなければならない土地です。簡単に言うと「この土地は○○ハウスで必ず○月○日までに家を建ててください」という条件が付いている土地です。建売住宅は土地と建物の売買契約を結ぶものですが、建築条件付き土地を購入して住宅を建築する場合は、土地の売買契約と建物の建築工事請負契約という2つの契約が交わされることになります。ほとんどの建築条件付き土地は、その土地の売主の業者や売主が指定するハウスメーカーや工務店で必ず建築することが条件になっていますが、最近は複数のハウスメーカーや工務店から選択できるシステムを採用している場合もあります。

 

建築条件の内容

建築条件には、施工会社が指定されている以外に、契約までの期間にも制約があります。
つまり、土地の売買契約から注文住宅を建てる契約(建築工事請負契約)までを一定期間の
うちに行わなければならないのです。これは、独占禁止法を回避するための条件となっていますので、例外は認められません。とはいえ、売主と買主で期限を自由に決められることになっていますが、一般的には3ヶ月に設定されることが多いです。建物の請負契約までの期限が決められていることもあり、建築会社側はとりあえず請負契約を早めに済ませてから、間取りやプランなど詳細な打ち合わせをする方法を提案してきますが、これは絶対に止めておきましょう。建築条件付きの土地では、土地の売買契約をいったん結び、その後に指定の建築業者と建物の工事請負契約を結ぶのが本来の姿なのです。なかには土地の売買契約と同時に、建物の請負契約を迫ってくる業者がいますで注意が必要です。

 

期間中に建築工事請負契約が成立しなかった場合

建築契約が成就しなかった場合は土地の売買契約そのものがなかったことになります。売買代金、手付金、仲介手数料も無条件で返還されることになります。この建築請負契約に関しては多くの問題が発生しているのも事実です。訴訟や裁判沙汰になるケースもたくさんあります。それを事前に防ぐ意味でも土地の売買契約時に契約書の記載内容には要注意です。

契約書の中に下記の記載があるかどうかを確認しておくことが重要です。
■一定の期間内に建物の工事請負契約が締結できなかった場合は、土地売買契約は白紙解除になること。
■上記(1)の理由で土地売買契約が解除になった場合は、売主はすでに受領済みの手付金等の金員全額を買主に返還するとともに、売主は本契約の解除を理由として買主に損害賠償又は違約金の請求はできないこと。

 

建築条件を外してもらえる場合もある

場合によっては建築条件を外してもらえるケースがあります。建築条件が外れれば、あなたが好きな建築会社で、注文住宅を建てることができます。しかし、建築条件付きという土地の価格設定は、土地の価格を低めに設定しておき、割安感を出し、契約者を見つけやすくします。そしてその土地でロスした利益を、建物の価格に上乗せする方式がほとんどなので、建築条件を外してもらうには、それらの費用を土地代金に上乗せする必要があります。

 

建築条件付きと建売住宅の違い

建築条件付き物件と建売住宅は似たようなものとお考えの方も少なくないようですが、この2つは全くの別物です。建売住宅とは、すでに建物が建築済みの物件、または契約後に建築される物件がすでに決まっている物をいいます。たとえまだ建築前でも、プランや仕様や設備機器などの変更はほとんどできないのが一般的です。しかし、建築条件付きの土地であれば、土地の契約後に建物の請負契約を行いますので、プランや間取りや仕様などを自由に決めることが可能です。つまり、「建築条件付き」は建築会社の縛りはありますが、間取りや仕様を自由に決めることができるため、建売住宅と注文住宅の中間のようなものです。

 

“リスク回避”のための販売手法 買い手のメリットは?

「建築条件付き」という販売方法 なぜこのような販売手法がとられるのでしょうか。

理由は簡単です。「販売業者のリスク回避」なのです。一般的な建売住宅のように建物まで作ってしまうと、万一それが売れなかった場合、大きな事業リスクとなるのです。それはいわゆる「不良在庫」なのです。土地+建物の仕入れ値+経費分などの事業費が回収できず、銀行には金利を支払い続けなければなりません。さらに建売住宅の場合、建物が完成して一年が過ぎると「中古物件」になってしまいます。そうなると買い手側には新築住宅における様々な保証メリット、税制メリットなどの恩恵を受けられなくなります。こうなると業者としても価格の改訂以外に対処方法はなくなってしまうのです。一年間売れなかったので、その間の金利や、様々な経費の出費がある上、売り物自体の価格も下げなければならなくなるのは、事業として最悪の事態と言えます。このような事業リスクの回避がこの「建築条件付き」という販売方法を生み出したのです「建築条件付き」という販売方法ならば、お金を払ってくれる買主が見つかってから建物を建てることができるので、事業リスクが大幅に減らせます。いざとなれば土地をそのまま売ってしまうことも可能なのですから。建築条件付きの土地を購入する場合には、間取りやプラン、仕様、設計の自由度はどの程度あるのか、自分が建てたい家を建てることができるのかをよく見極め、判断し、それで納得できれば先に進むといった検討プロセス踏んで言ったほうが賢明でしょう。

 

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注文住宅 建築条件付き 建売住宅 比較

注文住宅・建築条件付き土地・建売住宅も3つを一般的にどのように異なるか比較しました。

 

注文住宅

建築条件付き

建売住宅

施工会社

自由に選べる

選べない

選べない

間取り・仕様

自由に変更可能

自由に変更可能、または

決められた候補から選ぶ

変更できない

契約の流れ

土地の売買契約後、

建物の工事請負契約

土地の売買契約後、

建物の工事請負契約

土地・建物の売買契約

入居までの期間

長い

短い・即入居可

価格

高い

安い

 

建築条件付の土地のメリット・デメリット

一般的な「建築条件付き」のメリットとデメリットです。

■メリット
売住宅に比べると、間取りの自由度が高い
指定業者が決まっているので、建築会社を探す手間が省ける
建築プランを活用すると、価格を抑えられる場合もある
工事中に施工のチェックができる
注文住宅より割安
■デメリット
決められた期間内に家を建てなければならない
建設会社を自由に選べない
注文住宅に比べると、間取りやデザインの自由度が低い
建売住宅よりも割高
建売住宅よりも打ち合わせ、手続き等が手間がかかり、完成までに時間がかかる
トラブル事例が多い
建売住宅に比べ、資金面の手間がかかる

(土地を住宅ローンで買う場合繋ぎ融資が必要な為、建物が完成するまで土地代の金利が発生する。)

 

住宅業界30年の私からのアドバイス

土地の価格ではなく、トータルで考えろ!!

建築条件付きの土地は、普通の何も条件のない土地に比べ割安な価格設定になっています。実際に1割〜2割ぐらい安く価格設定してあります。普通の土地ばかりを見ていると、とても安く魅了的に感じるでしょう。また、建築条件付きの土地は、非常に内容の良い土地が多いのです。内容というのは「立地が良い」「土地の形が良い」「間口が広い」「前面道路の条件が良い」「建築条件の規制が少ない」などです。簡単に言うと【良い土地】なのです。内容の良い土地が他より割安となれば、心を動かされるでしょう。しかし、ここで考えていただきたいのは、土地だけではなく、家を含めたトータルのコストのことなのです。もちろんすべての業者がそうだとは言いませんが、土地価格は割安だが、建築費用は割高になってしまうように価格を設定している業者が大半なのではないでしょうか。考えてみてください。業者は土地を仕入れて、建築条件付きの土地として販売しているのです。内容の良い土地を安く仕入れることが可能なのでしょうか。内容がよければ割高なのは当たり前です。安く仕入れることはできないのです。となると、土地の価格で無理をしているのならば、建物の方で取り返さないといけません。慈善事業ではないのですから。ビジネスなのですから。私は建築条件付きの土地が悪いと言っているのではありません。安い土地の価格で、お客様の射幸心を煽り契約をさせておいて、建築業者を選べないことを逆手に、施工価格を割高に設定している販売方法があるということを理解しておいて欲しいのです。落ち着いて慎重にトータルの費用を計算してみてください。殆どの場合が割高な家になってしまうでしょう。

 

好条件の土地だから建築条件付き!!

今や、不動産探しのメインはインターネットです。自分の希望の住みたいと思うエリアを入力して検索していると、たまに好立地、好条件なうえに割安という土地がヒットします。「これだ!とうとう見つけたぞ!!」と興奮しながらその詳細欄を見てみると「建築条件付き」と書いてあります。そのハウスメーカーはこのみではないということで諦め、他を探していると、またまた好条件で低価格な土地が、しかしこれまた建築条件付き・・・・・真剣に土地探しをしている方はこんな経験をしたことがあるのではないでしょうか。建築条件付きの土地はどれも好立地、好形状、好条件なのです。条件付きではない普通に売りに出ている土地に比べるとそれは明らかなのです。大手や中堅のハウスメーカーなどは金融機関などの特殊なコネクションから、好条件の土地を入手し建築条件付きとして販売しています。お客様としてはそのハウスメーカーはあまり好みではなくても、土地の条件の良さや希少性などに押し切られて契約に至るケースも多いのです。もちろんそのハウスメーカーはそれが狙いですから。本来自分が建てたいと思っていた家とは、かなり違う家になってしまったという話もよく聞きます。しかし、土地自体は土地売だけでは買えない、非常に良い土地なのです。もしそのハウスメーカでも問題なければ、あるいは妥協できるのであれば、「不動産の価値の80%は立地だ」と言われる方もいらっしゃいますので、不動産購入としては間違いのない判断なのかもしれません。家づくりとしてはどうなのでしょうか。