謄本の見方

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謄本、正式には登記簿謄本または登記事項証明書と呼びます。
驚くことに謄本は誰でも取得することが可能なのです。この個人情報の管理に厳しいご時世に誰でも閲覧可能とはなぜなのでしょうか。その理由は、戸籍謄本や住民票は個人情報ので厳しく取得が制限されていますが、不動産の登記情報はそもそも自分以外の人に権利内容を知ってもらうためのものですので、誰でも手に入れることが可能なのです。
私も若い頃はよく上司に、謄本を取りに法務局に行かされました。当時はぶっ太いバインダーをめくり、希望の謄本を探し出し、コピーをしてもらっていました。今では紙を用いた昔ながらのバインダー方式の登記簿を備えている登記所はほぼなくなりました。最近は紙の登記簿に代わり登記内容を磁気ディスクに保存しています。備え付けのパソコンから申請してプリントアウトしたものを登記簿謄本の代わりとして使うようになりました。これを登記事項証明書といいます。その名残りで、不動産取引においては今でも「登記事項証明書」のことを「登記簿謄本」あるいは「謄本」と言うことが一般的です。登記簿謄本と登記事項証明書の内容は同じですが、登記事項証明書の方が見やすく、わかりやすくなっています。文字は横書き、数字は算用数字が使われています。抹消された内容はその文字に下線が引かれます。一組の登記用紙は「表題部」・「甲区」・「乙区」という3つの部分から構成されています。

 

登記簿の見方

1.表題部

その不動産の所在地や大きさなど物理的な現況表示されています。

 

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【土地の場合】◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

 

(1)所在・地番

登記簿上で使われる住所のようなものです。通常私たちが日常的に使っている住所とは別のものです。もちろんこれをカーナビに打ち込んでも住所は出てきません。

 

(2)地目

土地の使用用途が記載されています。主なものに、宅地・田・畑・山林・原野・雑種地などがあります。田んぼを住宅地にや、山林を団地になどと地目の変更があった場合は、所有権の名義人が変更した日より1ヶ月以内に変更の申請をする義務がありますが、現実には実際状況と登記記載の内容が必ずしも一致せず、実際は宅地でも登記簿上は畑ということもたくさんあります。

 

(3)地積

土地の面積のことです。単位は坪ではなく平米表記です。登記簿上の面積と実際に測量したときの面積が一致しないことがあります。俗に税金対策や昔の測量技術の低さが原因と言われていますが、ほぼ後者のほうが多いでしょう。その面積の不一致によって、登記簿上の面積と実測した面積のどちらを売買対象面積とするかで、たまに争われることがよくあります。契約前にはよく確認したほうが良いでしょう。

 

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【建物の場合】◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

 

(1)所在

建物が建っている土地の地番が記載されます。

(2)家屋番号

原則として地番と同じ番号になります。

(3)種類

建物が何に使われているかを表しています。主なものに、居宅・共同住宅・事務所・店舗・車庫・倉庫などがあります。用途が複数になれば、「居宅・店舗」のように記載されることもあります。

(4)構造

建物の主たる部分の構成材料、屋根の種類、階数の3つが表示されています。「木造かわら葺二階建」「木造亜鉛メッキ鋼板葺二階建」、「鉄筋コンクリート造陸屋根三階建」のように記載されます。

(5)床面積

各階の面積のことです。単位は平米です。建物を増築、あるいは改築して床面積の変更があった場合、変更した日より1ヶ月以内に変更の申請をする義務がありますが、現実には一般の住宅ではほとんど行われていません。

 

2.甲区

所有権に関することが記載され、現在に至るまでの登記簿上の所有者がすべて分かります。土地の場合、建物の場合、記入の方法は同じです。甲区の内容に変更が生じたとしても変更申請をする義務はありません。しかし他人から権利を守るために登記を行なうことが通常です。

(1)原因

どのような理由(売買・相続など)で所有権が移転したのかを記載します。

(2)所有者

所有者の住所と名前が記載されます。

 

3.乙区

不動産の所有権以外の権利に関することが記載されています。所有権以外の権利とは、抵当権・地上権・地役権などのことです。甲区同様に変更が生じても変更申請をする義務は本来ありませんが、権利を守るためにほとんどの場合、登記を行なっています。住宅ローンを借りた場合の抵当権も記載されます。債権額・債務者の氏名や住所・抵当権者の氏名や住所なども記載されています。

 

 

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