良い土地は未公開?

注文住宅を建てたいと考え始めたご家族の、およそ7割が土地を持っていないそうです。注文住宅の家づくりのスタートは、土地探しからといっても過言ではありません。土地がなければ家は建たないのですから。しかしこの「土地探し」はなかなか一筋縄ではいきません。一生懸命に希望エリアでお手頃な土地を探しても、なかなか見つかりません。住宅情報誌やインターネットのサイトを駆使して、更には通勤時や仕事の休憩中にもスマートフォンも使い、情報収集をしても出会えません。そうです。良い物件の情報は情報誌やインターネットなどには公開されにくいのです。それには不動産取引、不動産業界の慣習などが大きく影響しています。

 

 

土地の購入は、ハウスメーカーや工務店との建物の建築契約とは異なり、不動産の売買契約になります。この不動産業界はある意味、特殊な業界なのです。その特殊な不動産業界のカラクリや、慣習を理解すれば、良い物件に巡り会える可能性は格段にアップするのです。不動産業界のカラクリに騙されると、とんでもない土地を掴まされることもあるのです。

 

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条件の良い土地、物件を探すコツ

本当に良い土地の情報は公開されにくい

本当に条件の良い、比較的リーズナブルな土地情報は、なかなか一般のお客様の元には届きません。本当の意味での条件の良い物件は、あまり市場に出ることがないのです。

 

インターネット物件

スマートフォンやパソコン、インターネット環境にアクセスすれば、湯水のように情報が溢れてきます。物件検索サイトは星の数ほどあります。自宅に居ながらその物件の情報はもちろん、間取り図や写真も確認することができます。果ては動画まで見ることができるサイトも、今では珍しくありません。更にはその土地に昔はどんなものが建っていたかとか、周辺近所の立体画像まで見ることが可能です。ここまで便利になれば言うことはないのですが、どうでも良い物件や普通の物件、魅力のない物件には興味はないのです。すなわち物件の内容、条件、中身が肝心なのです。しかし肝心の中身、内容、条件が優れた優良物件がインターネット上にアップされていることは、ほぼないのです。

 

 

儲かるのは「両手」物件

なぜ優良物件は表に出てこないのでしょうか? そこにはどのようなカラクリが隠されているのでしょうか?

 

良い物件の情報が公開されにくい理由・・・実は不動産取引のお金の流れ、昔からの慣習に秘密が隠されているのです。不動産業界には隠語として「両手」「片手」という表現があります。

「両手」というのは、物件を買う人【買主】さんからも、物件を売る人【売主】さんからも仲介手数料をいただくことができる物件のことを言います。

 

「片手」というのは、売主さんか買主さんのどちらか一方からしか手数料をいただくことができない物件のことを言います。

 

誰が考えてもわかりますが、不動産業者は儲かる「両手」物件を扱いたいのです。一度の取引で報酬はば倍半分なのですから・・・言い方を変えれば「片手」物件はお客様に積極的には教えたくないのです。できれば「両手」物件の中から選んで欲しいのです。これは不動産業者にとってはあまりにも当たり前のことで、「片手」物件ばかり売っていれば、上司や同僚に馬鹿にされるほどです。とにかく、不動産業者にとって、一番儲かるのは「両手」物件なのです。これは十分に肝に銘じておいてください。

※仲介手数料の値引き交渉

 

 

公開されない理由とは

インターネット土地検索 

不動産業者は売主さんから土地や住宅を「売って下さい」と依頼を受けると、その物件の情報はできれば他の不動産業者には公開しないで、自分だけで売りたいのです。ほかの業者が売ってしまうと「片手」になってしまします。しかし情報を公開せずに自分で売ってしまえば「両手」になり報酬は倍になるのです。こうしたカラクリから良い条件の物件はなかなか情報公開されないのです。(本当は売主さんの販売委託契約が成立したら、公開しないといけないのですが・・・・・)

 

また、自分で売るのが不動産業者とって一番得なのですが、それができない時には良い条件の物件であれば、あるほど業者間でお客様のやり取りをします。この場合ももちろん情報は公開せずに、数社の業者間だけでやり取りをします。もちろん自分以外のほかの不動産業者絡むわけですから、その業者にも分け前が必要です。しかし本来の「両手」取引のような分配ではなく、内々でことが運んだ、便宜を図ったということで、「6:4」あるいは「7:3」ということも一般的なのです。こうした条件の良い「両手」物件は公開されずに、業者間でお客様のやり取りをして、公になることが非常に珍しいのです。

 

 

では、どうしたら良い物件に出会えるの?

土地探しは信頼性

ここまでご説明すればもうお分かりでしょうが、本当に良い物件の情報を手に入れようとすれば、そのような好物件の情報を持った、またはそのような情報がたくさん入ってくる不動産業者と親密にお付き合いをしておくことです。間違っても「客の方が偉いんだ!」「良い情報をよこせ!」という態度では決して良い情報は廻ってきません。建築業者には良い態度だが、不動産業者にはキツイという方が多いように思われます。不動産業者とは土地取引だけのその場の付き合いだが、建築業者は最低でも建築中とアフターサービスという一定期間の付き合いなので、という考え方で態度が変わるのでしょうが。もしかすると上モノよりも、土地の方が重要かもしれません。

 

ドギツイ言い方をすれば、こうした過程を通過しても売れなっかた普通の物件が、情報誌やインターネット上に載っているのです。ここまで書いたので言いますが・・・・

 

そのような物件は「カスなのです。」 失礼。

 

 

これだけは抑えておきたい!!【土地購入の注意点】

●市街化調整区域ではない
●幅4m以上の道路に2m以上接している
●建ペイ率と容積率は十分か
●セットバックの必要はない
●夜も安心して歩ける
●周囲の坂や階段は、将来も苦にならない範囲
●周囲に駐車場など、将来大きな建物が建つ可能性のある土地はない
●近隣の住民や街の雰囲気が肌に合う
●災害(浸水、地震による液状化など)に強い
●過度の湿気、強風などの心配はない
●騒音は気にならない

 

 

『非公開』物件を紹介してくれるサイトもあります!!

 

 

よい不動産業者の見極め方!!

土地探しから始めようと考えている人のマイホーム取得は、良心的な不動産業者に出会えるかどうかが、成功の大きなカギとなります。とくに営業マンを見極めることは非常に重要で、営業マンの資質が信頼性の評価につながり、業者の善し悪しを左右するのです。大手不動産業者ならば社員教育がしっかり行き 届き、書類関係の不備も少ないと思いがちですが、営業担当のレベルはさまざまです。必ずしも大手が安心というわけではありません。限られた地域の不動産物件ならば、地元の中小業者のほうが情報収集力があり、信頼性も高 い場合があります。宅地建物取引業免許証など目で確かめられるチェック項 目だけでなく、多少の時間をかけてで も、コミュニケーションをとって信用度を判断することが非常に重要です。

 

 

宅地建物取引業免許証番号を確認

[○○県知事(1)第23456号]と表示される免許証の番号。事務所に掲げられていたり、広告などに入っている。( )内の数字が5年に1度の免許証の更新回数を表す。数字が大きいほど長く営業していることになり、信頼度の目安となる。ただし、営業年数が長くても、事務所の移転、役員の入れ替わり、商号の変化などがある場合は要注意。

 

 

流通機構への加盟の有無を確認

不動産流通機構の加盟業者は、「レインズ」と言われる不動産情報のネットワークを利用できる。レインズに登録できるのは媒介契約の物件のみだが、全国の物件情報を共有できるので、業者間の情報量にそれほど差は出ない。以下の4つの機構のどれに加盟しているかで情報を取り出せるエリアが決まる。探している物件エリアの会員になっているか確認が必要。

 

【国土交通大臣が指定した不動産流通機構】

東日本不動産流通機構(東日本レインズ)

中部圈不動産流通棧構(中部レインズ)

近畿圖不動産流通機構(近畿レインズ)

西日本不動産流通機構(西日本レインズ)

 

 

業界団体への加盟の有無を確認

加盟業者は、資格審査を受けているため信頼度が高い。また団体によっては、購入者の相談窓口も設けており、トラブルの解決などをサポートしてくれる。

 

【おもな業界団体】

全国宅地建物取引業協会連合会

不動産流通経営協会

不動産協会

日本住宅建設産業協会

都市開発協会

全日本不動産協会

日本高層住宅協会

 

 

不動産業者の取引形態は 売主・代理・媒介(仲介)の 3 つ

不動産流通機構のレインズに登録され情報が見つけやすい形態、手数料のかからない形態など、それぞれ一長一短があります。買主が不動産購入時に手数料を支払う場合、上限は不動産価格の3.15% + 6.3万円と決められています。たとえば、1000万円の物件なら、31.5万円 + 6.3万円= 37.8万円の手数料です。ただし、最近は手数料を値引く業者も増えています。

 

●売主
不動産業者が自社物件を販売する形態。自社でつくった新築マ ンションや建売り住宅、分譲地などが多い。レインズには登録 されない。買主に手数料は発生しない。

 

●代理
売主の依頼により、販売活動のほか契約の手続きも行う形態。 レインズには登録されない。一般的に買主に手数料は発生しな いが、請求される場合もある。

 

●媒介(仲介)
売主と買主の仲介をする形態。原則的にレインズに登録され、 複数の業者に共有されるO売主、買主双方に手数料が発生する。

 

 

取引の実例を確認

宅地建物取引業免許や宅地建物取引主任者の資格を持っていても、実際には活動していない場合もある。特に個人で営業している業者などは、信用度を確認するために取引の実積を聞きたい。

 

 

営業担当の資質を確認

満足する物件を買えるかどうかは、営業担当によるところが大きい。

 

 

業者名簿を確認

業者名簿で財務内容や過去の行政処分歴などが分かる。2つ以上の都道府県に事務所を設置する業者は、本店所在地の都道府県の宅地建物取引担当部署、または全国の国土交通省地方整備局で、1つの都道府県の区域内にのみに事務所を設置する業者は、各都道府県の宅地建物取引担当部署で確認できる。

 

【業者名簿で確認できること】

・過去の営業実繍(過去3年分)

・業務改善のため指示処分。業務停止処分など過去の行

・政処分歴

・財務内容

・不動産業以外に兼業している業種

・商号や役員の変更状況

・事業所の沿革

 

 

宅地建物取引主任者の有無を確認

不動産業の事務所では、従業員5人につき最低1人の宅地建物取引主任者を置くことが義務づけられている名義だけ借りて営業している場合があるので本人が事務所にいるかを確認する。

 

 

2019.3.3 加筆

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